Die Bau- und Wohnungswirtschaft in Bayern steht im Mai 2025 vor erheblichen Herausforderungen. Unseren Analysen zufolge ist die Branche mit rückläufigen Baugenehmigungen, steigenden Baukosten und einer allgemeinen Investitionszurückhaltung konfrontiert. Trotz politischer Initiativen bleibt die Lage angespannt.
Die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Bayern ist im Jahr 2024 um 12,3 % auf 51.513 Einheiten gesunken. Besonders betroffen sind Mehrfamilienhäuser (-16,5 %), Einfamilienhäuser (-14,9 %) und Wohnheime (-23,6 %). Lediglich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden verzeichneten einen leichten Anstieg um 5,2 %. In der Oberpfalz betrug der Rückgang fast 28 %, während Schwaben und Oberbayern mit einstelligen Rückgängen vergleichsweise stabil blieben.
Auch bundesweit ist die Entwicklung alarmierend. Unseren Analysen zufolge werden im Jahr 2025 voraussichtlich nur rund 175.000 Wohnungen fertiggestellt – ein drastischer Rückgang von über 40 % gegenüber dem Niveau von 2022.
Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie gestiegene Zinsen erschweren Investitionen zunehmend. Viele Wohnungsgenossenschaften und Projektentwickler haben Neubauprojekte gestoppt, da sich Investitionen unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr wirtschaftlich darstellen lassen. Trotz staatlicher Förderprogramme reichen die Mittel nicht aus, um den tatsächlichen Bedarf zu decken.
Unsere Beobachtungen zeigen zudem, dass eine erhebliche Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Förderungen besteht. Diese Unsicherheit wirkt sich unmittelbar auf die Investitionsbereitschaft aus und verstärkt die Zurückhaltung bei Neubauvorhaben. Ein Dominoeffekt ist erkennbar: Wer nicht sicher planen kann, der plant lieber gar nicht.
Im Januar 2025 verzeichnete das bayerische Bauhauptgewerbe einen nominalen Umsatzanstieg von 13,6 % im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die Auftragseingänge stiegen um 15,3 %. Besonders auffällig war das Wachstum im Wohnungsbau mit einem nominalen Plus von 35,4 %. Doch diese Zahlen täuschen über die reale Entwicklung hinweg.
Inflationsbereinigt relativieren sich diese Zuwächse erheblich. Preissteigerungen und Materialkosten führen dazu, dass der reale Output in vielen Fällen rückläufig bleibt. Was auf dem Papier wie Wachstum aussieht, bedeutet in der Praxis oftmals nur eine Kostenkompensation.
Angesichts der zugespitzten Lage fand im Februar 2025 der Bayerische Baugipfel statt. Die Staatsregierung reagierte mit einem umfassenden Maßnahmenpaket. Ministerpräsident Markus Söder kündigte an, Planungs- und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen, Baukosten durch Reduktion hoher Standards zu senken und den Einsatz von Künstlicher Intelligenz zur Beschleunigung der Verfahren zu forcieren.
Zudem soll die Wohnraumförderung von aktuell 1,5 auf 3,5 Mrd. Euro jährlich ausgeweitet werden. Ergänzend sind steuerliche Anreize für den Mietwohnungsbau und den Eigenheimbau geplant. Das Maßnahmenpaket richtet sich gleichermaßen an Wohnungsunternehmen, private Investoren und kommunale Bauträger.
Aus der Branche selbst kommen klare Forderungen. Unseren Einschätzungen nach stehen dabei vor allem folgende Punkte im Vordergrund: eine spürbare Reduzierung der Baustandards, eine gezielte Förderung von seriellem und modularem Bauen sowie steuerliche Anreize für Neubauten im Mietwohnungssegment.
Ein konkreter Vorschlag ist die Einführung des sogenannten Gebäudetyps E – ein Gebäudestandard mit einfacheren Anforderungen, der das Bauen kostengünstiger, schneller und flexibler machen soll. Auch eine verlässliche, langfristige Förderkulisse wird von vielen Bauträgern und Genossenschaften gefordert, um wieder Planbarkeit zu schaffen.
Die strukturellen Probleme im bayerischen Wohnungsbau sind gravierend. Die bisherigen Maßnahmen reichen nicht aus, um der Dynamik entgegenzuwirken. Wenn der Rückgang der Bautätigkeit anhält, wird sich der ohnehin schon angespannte Wohnungsmarkt weiter zuspitzen. Steigende Mieten, Wohnraummangel und soziale Spannungen könnten die Folge sein.
Unsere Einschätzungen deuten darauf hin, dass ohne eine umfassende Wende in der Förderpolitik, Standardsetzung und Digitalisierung der Bauprozesse keine schnelle Erholung in Sicht ist. Es bedarf eines echten Strategiewechsels und der Bereitschaft, bestehende Strukturen grundlegend zu überdenken.
Um den Wohnungsbau in Bayern wieder anzukurbeln, braucht es koordinierte Anstrengungen aller Beteiligten. Politik, Wohnungswirtschaft und Bauindustrie müssen an einem Strang ziehen. Die Hebel für eine Verbesserung sind bekannt:
Nur wenn diese Maßnahmen konsequent umgesetzt werden, besteht eine realistische Chance, die Trendwende zu schaffen. Unsere Analysen zeigen, dass insbesondere der soziale Wohnungsbau einen stärkeren Fokus benötigt. Auch die Förderung des genossenschaftlichen Wohnens kann ein wichtiger Bestandteil einer nachhaltigen Wohnraumpolitik sein.
Die aktuelle Situation im Wohnungsbau Bayerns ist symptomatisch für die Herausforderungen der gesamten Branche. Der Rückgang der Baugenehmigungen, steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie fehlende Planungssicherheit gefährden das Ziel, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Zwar wurden erste Maßnahmen ergriffen, doch die strukturellen Probleme sitzen tiefer.
Nur durch einen ganzheitlichen, mutigen Ansatz kann es gelingen, den Wohnungsbau wieder auf Kurs zu bringen. Bausch Immobilienconsulting beobachtet die Entwicklungen kontinuierlich und steht bereit, Eigentümer, Investoren und Bauherren mit strategischem Know-how und fundierter Marktkenntnis zu unterstützen – auch in diesen herausfordernden Zeiten.
